昆明寫字樓均價跌破萬元 一大波總部辦公樓仍在趕來的路上
2019-07-15 08:13:58      來源:云南房網

據昆明銳理日前發布的《2019年上半年昆明商品房成交數據》,今年上半年,昆明寫字樓均價已跌破萬元,僅為9291元/平方米。而同期昆明新建住宅的銷售均價則達到每平方13949元,昆明寫字樓與住宅的價格差距進一步拉大到4000元以上。

昆明寫字樓和住宅的銷售價格是在2016年出現逆轉的,在此之前,寫字樓的銷售均價要高于住宅,但之后形勢逆轉,昆明新建住宅開始連年上漲,并在最近兩年開啟了一波連續上漲30多個月的行情,而寫字樓的市場形勢則每況愈下,售價和租金雙雙走低,到今年上半年,售價干脆跌破萬元。要知道,寫字樓的建設標準往往高于住宅,地段也不會很偏遠。

當然,昆明住宅價格相對于寫字樓“逆襲”,有一個很重要的原因是精裝修住宅大量出現,大幅度拉高了住宅均價,而寫字樓則基本是毛坯交房,但即便如此,寫字樓的疲軟也是顯而易見的。

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昆明寫字樓均價僅為9291元/平方米(源于昆明銳理)

據昆明銳理數據,今年上半年,昆明寫字樓共成交了10917套,面積79.37萬方,價格9291元/平方米,同比下降15.6%。其中北市板塊、高新板塊、呈貢板塊的辦公物業成交量較高,分別為19.81萬平方米、17.47萬平方米、13.5萬平方米,其余板塊的辦公物業成交量多在1-6萬平方米左右,未超過10萬平方米,東市板塊更是出現了1-6月“零”成交的數據。

9291元并不是昆明寫字樓的最低均價。昆明銳理1-6月的成交報告顯示,今年1-4月份,昆明寫字樓成交均價分別為11136元、11444元、11167元、10990元,前4個月的價格相差不大,基本持平。5月份的成交均價驟然降低至8135元/平方米,較去年同期大幅下滑3228元。

此外,昆明銳理數據顯示,2018年上半年,昆明寫字樓的成交均價為13321元/平方米;下半年寫字樓價格持續下滑,至年底時,全年成交均價降低至11739元/平方米,較年中時每平方米降低了1582元。半年后的現在,昆明寫字樓價格進一步下滑,每平方米較去年底降低了2448元。

庫存大、去化困難,是昆明寫字樓面臨的最主要問題。據昆明銳理數據,截至今年5月底,昆明寫字樓存量面積為463.54萬方,去化周期為3年,遠遠超出住宅0.6年的去化周期。

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截至今年5月底昆明的寫字樓庫存(源于昆明銳理)

然而,昆明寫字樓的體量還將繼續增加。昆明在建、擬建項目中,市中心片區僅恒隆廣場、春之眼、華潤萬象城、碧桂園昆明中心4個寫字樓項目的總建面就超過了70萬方。此外,包括恒大云報華府、滇池會展中心、三峽大廈、俊發城、融城昆明湖等項目也規劃有大體量的寫字樓。

巫家壩核心區定位為“世界級區域金融中心”,目前已吸引了綠地東南亞中心、保利大廈、景成大廈、中國金茂巫家壩總部項目、中交南亞總部項目、中鐵建西南總部項目、首創東南亞總部中心、招商局集團西南金融總部等多個總部項目進駐。該批項目正在推進中,具體建設規模尚未披露,但預估已有近百萬平方米的體量,而且巫家壩的總部企業和總部大樓還將繼續增加。

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位于巫家壩的綠地東南亞中心是目前昆明第一高樓

呈貢也是寫字樓項目聚集的一個區域,目前已有華僑城第二總部、中交云南區域總部、中鐵開發投資集團云南總部3個企業總部項目落地,規劃有大體量的寫字樓。此外,包括七彩云南第壹城、置信銀河廣場、雙鐵韻城等項目,寫字樓的面積也不小。

由于當前中國經濟增長放緩,寫字樓過剩已經是個全國性的現象,不獨昆明如此,但昆明的寫字樓積壓狀況尤其嚴重。本來,從前年開始,昆明市采取多項措施,包括土地商改住、寫字樓改公寓等辦法,一定程度上減輕了寫字樓的庫存壓力,但去年以來巫家壩進入開發高潮,而巫家壩的區域功能之一是總部基地,規劃的總部大廈相當多,這些總部大廈其實只有很少一部分將作為開發企業的區域總部,其余都將面向市場消化,所以至少在未來10年,昆明寫字樓過剩的狀況恐怕有增無減,價格恐怕會進一步下探。(云南房網 作者趙以仙)

編輯:劉雄斌 責任編輯:曹月

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